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新区一亩1401万元!洛阳下一波行情在哪里?

文章来源:好房网 2019年06月12日 09:24

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1

毫无悬念的地王


5月底,洛阳新晋地王诞生:

 

洛阳第一建设公司西对面,香山路与定鼎门街交叉口东南,由碧桂园以1401万元/亩的价格拿下,楼面价7012元/㎡。用地属性为居住兼容商业。

 



这块儿是一个没有悬念的地块儿。在它的北面,是已经确定项目名称的金科绿都·天宸所在地。年初1121万元/亩的价格,同样并不出乎意料。

 



 

该地段位于洛南新区,紧邻主干道龙门大道和龙门高铁站,同时,距离2号线站点500米左右,地块儿南端,紧邻城市绿地锦台文化广场,是新区为数不多的绝版地块儿。

 

众所周知,穿不穿过铁路线,地价完全不同。再往南,高铁线以北,已经没有地块儿可以拍卖。

      


2

跨过洛河建新区


洛阳属于比较早开始跨河发展的城市。早在上世纪50年代,洛阳市跨过涧河在老城区以西建立了涧西区,发展工业。

 

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到了90年代中期,受困于当时东西城市布局狭长,交通压力大的现状,洛阳跨过洛河,以洛河为中轴线,南北均衡发展。

 

洛阳新区的前期规划,北至洛河南岸,南至郑西高铁线,东起焦枝铁路线,西至高速路,总面积约71.3平方公里。

 

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这一片区业已成熟,有高铁站带入人流,洛阳政府、会议中心等一系列行政单位也随后迁入,并且以“高铁站—兴洛湖公园—市政府”为南北轴线,辟出了兴洛湖公园,其规划非常类似纽约的中央公园。

 

兴洛湖公园


这条轴线,与河北岸的旧城区连为一体,被洛阳称为“时代轴线”:


洛阳火车站综合交通枢纽、周王城广场、中原明珠塔、洛阳博物馆、洛阳会议中心、市政府、开元湖、洛阳龙门站、牡丹博物馆。

 

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新区围绕这条轴线,陆续开发了泉舜商业购物中心和一系列住宅。逐渐形成了王城大道以东,龙门大道以西,高铁站以北,隋唐遗址及以南的新区核心区域。



LYTD-2019-13,地王现状


地王东南的二号线地铁口


本次的地王,正处在该核心区域的东南角。

 

该区域周边,聚集了众多大品牌开发商,绿都、蓝光、建业、中弘、中梁等。

 

以泉舜广场周边的银润·中央广场和正大国际广场为例,其住宅已经达到了1.6万/㎡到2万/㎡的高位。

 

区域参考楼盘:

 

绿都·塞纳春天



位置:香山路与长兴街交叉口东南

价格:2012年,已售楼盘,二手房价1。4万上下。

评价:绿都作为品质楼盘的代言,小区内物业有品质,绿化非常到位,属于新区标杆性的楼盘,其二手房价格的高低非常具有参考价值。





金科绿都·天宸


位置:龙门高铁站东北,龙门大道与关林路交会处西南角

价格:参考附近建业龙城1。1万到1。2万的价格

评价:与地王相邻,同属绝版地块儿。且绿都的口碑,在洛阳已有塞纳春天为证。



天鸿君邑


位置:关林路与广利街交叉口

价格:待开盘,预计在1。2万上下

评价:该地段在地王的西北角,地段不错。属于北京天鸿与本地开发商洛阳市瑞德森置业有限公司的合作楼盘,但目前本地开发商名下存在延期交房的楼盘,口碑堪忧,资金情况存疑。


 看君邑的工程,已经即将封顶


中梁·壹号院



位置:位于地王南端,厚载门街与通衢路交叉口东北角。

价格:5月初开盘价为1.13到1.2万

评价:该楼盘价格在新区相当有竞争力,还存有一部分84㎡的小户型。但是该楼盘西北角有加油站,二号线从地下穿过,且有高压线围挡,当然,刚需的话并不需要考虑这些因素。不然,价格也不会处于这个区间。




      

建业·龙城


位置:关林路与兴洛西街交叉口

价格:1.2万到1.25万

评价:二号线地铁口,紧邻城市中轴线兴洛公园和泉舜。位置没的说,品牌没得说。




从兴洛湖公园看龙城



3

三次跨河向伊滨



洛阳属于盆地地形,南北为山,东西为丘陵,地形相对狭长。

 


就发展来看,伊河和洛河的冲积平原,是相对便利的建城环境。


在2013年,洛阳新区更名为“洛阳市城乡一体化示范区”,正式将伊滨经开区纳入到新区发展范围,跨过伊河,向旧有新区的东南发展已成为洛阳未来城市的重要布局方向。



开元大道、高铁大道沿线以东区域,向伊河岸边的方向,我们已经可见众多品牌房企布局。

 

例如,绿都悦府、蓝光钰泷府、开元壹号,都是沿着开元大道向东布局。



蓝光·钰泷府 



位置: 洛龙区经济开发区,开元大道与长厦门街交会处向南100米

价格:周边价格1.1到1.3万之间,参考南面的中弘湖滨花园

评价:这是蓝光布局洛阳的第一盘,位置不错,尚在定存阶段,存1万顶2万。预计7。1日开盘。



开元壹号 



位置:洛龙区,开元大道与长厦门街交叉口

高层:毛坯1.15万上下

评价:密度有些大。位置还不错。




4

新区的未来在伊滨


官网关于伊滨区的介绍如下:

 

“伊滨经开区系洛阳市城乡一体化示范区的重要组成部分,是国家级经济技术开发区、国家级产城融合示范新区、郑洛新自主创新示范区辐射区、省级产业集聚区,是洛阳市中心城区三大板块之一,是洛阳建设中原城市群副中心城市、打造带动全省发展新的增长极的重要承载地。”

 


伊滨区对于洛阳未来的分量不小。伊滨区着力打造以高新技术产业、高端装备制造业、科教研发、商务办公、休闲度假为主的现代复合生态型明日新城。


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伊河湿地公园长廊 


伊滨新区规划图,可以看到明显的中轴


就现在建设来看,已经陆续有多所高校、中小学校、企业、工厂和行政单位迁入。

 

跨过伊河大桥,伊滨区伊河东岸已经一片楼盘


伊滨区目前压箱底之一的科技大厦


伊滨区目前压箱底之一的安装大厦


伊滨区的打造多少可以看到郑东新区的影子——

 

引伊河水,打造伊滨区城市水系和中轴,就连湖的名字,也叫“如意湖”。

 


这条轴线,在规划中,被称为洛阳的“未来轴线”。

 

未来轴线:从伊滨区中轴线最北端的望京门开始,沿光武大道至伊滨区公共服务中心,轴线上将规划永宁大厦、洛阳伊滨大剧院、洛阳市科技馆、会展中心、奥体中心、衡星台等标志性建筑。

 


2022年,伊滨区还将承办河南省第十四届运动会,目前场馆正在筹建之中。


但是需要特别注意的是,伊滨区的发展尚存在不确定因素,一是轨道交通,二是项目落地。



洛阳三号线和四号线能够落地多少,伊滨区具体轨道路径是什么,伊滨区工业实际落地情况,都将影响伊滨区的房价和发展。


就目前来看,伊滨区除了原住民、在校学生给这个片区带来点人气,整体还像是一座空城。

 


洛阳师院伊滨校区




绿都·洛阳府



位置:伊滨区光武大道以东、吉庆路以北 。属于伊滨区核心区域。

价格:预计开盘在9000上下。

评价:绿都的物业没得说,项目唯一让人犹豫之处在于中间嵌入了消防大队,日常拉练可能会有一定影响,算是一个不利因素。不过话说回来,这样小区消防最安全。


 


建业·龙城东望 



位置:伊滨区孝文大道和高铁大道交叉口

价格:预计8500到9000

评价:该地段临近高铁高架桥,有一定噪音。与绿都洛阳府属于竞品。全部为20层高层。






龙城东望门前的高铁大道和铁路高架



5

组团发展看交通

虽然新区和伊滨区是洛阳的重点布局方向,但不可忽略的是,洛阳同时也在向北、向东西两面扩张。



由于洛阳中心城区与周边偃师、伊川、宜阳、新安、孟津、吉利之间距离都不超过30公里,为了避免“摊大饼”式发展,洛阳提出了“一中心六组团”联动发展的战略。

 


就目前来说,地铁的规划路线和快速通道的修建,起到至关重要的作用,再直白点说:


地铁修到哪里,哪里就有未来。

快速通道修到哪里,哪里就有发展。 


洛阳—新安县的快速通道正在如火如荼施工


轨道交通的修建,关系到洛阳各组团的发展,这正是郑州修地铁时刚刚经历过的情景,在洛阳,仿佛昨日重现——


地铁规划确定之日,就是房价应声上涨之时。

 

五年内,洛阳还可以期待三号线和四号线的一波红利。

 

在建地铁路线图


6

不可忽视的自贸区


最后一点,洛阳自贸区的发展同样不可忽视。

 

连天线作为连接洛河南北的重要枢纽,其东侧狭长地带布局的自贸区,北接谷水(未来的地铁一号线枢纽),南连周山森林公园,直抵洛河,交通便利、环境优美,国家科技园已经在此落地,属于洛河以北一块儿不可多得的洼地。

      



建业·科技城 



价格:剩最后一栋无遮挡楼盘待开盘,预计在9000以上。

位置:武汉路与蓬莱路交汇处

评价:目前自贸区发展有待完善,区域交通目前尚属于硬伤,周边没有成熟商业配套,生活尚且不方便。



2018年12月份,科技城二期开盘备案价


正商城



位置:国家大学科技园南北两侧。

价格:一期已经售罄。二期待开盘。一期二手价格目前在8500上下。

评价:位置比建业·科技城又要好一些,向北靠近谷水西地铁口。周边目前缺少商业配套,发展不成熟。




正商城


正商城和旁边的自贸区配套工程 



正商城对面的净地


结论:

 

①洛阳整体沿东西和南北两轴发展,沿着地铁规划和快速通道买房,不会差。

 

②新区配套各方面已经相对成熟,非常宜居,但房价已到高位,自住可以,不适合投资。未来地铁2号线通车后存在一定涨幅,但不排除限价可能。

 

③洛阳西南部自贸区等存在一定升值潜力,但交通配套尚待完善。

 

④如果三号线和四号线未来五年内成功落地,洛阳的红利区域将体现在:伊滨区和道北。

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